Pre získanie čo najvyššieho úveru je dobré žiadať o úver v období, keď máte z pohľadu kalendárneho roka najvyšší príjem, teda ideálne po mimoriadnej odmene, radí Eva Šablová.
Foto: FinGO.skAké šance na hypotéku má rodina, v ktorej je žena na materskej?
Ak mladá rodina uvažuje nad hypotékou, najdôležitejšia rada je, aby nešli do prvej banky „po ceste“, ale aby si najprv urobili dôkladný prieskum medzi bankami. Každá má totiž vlastné pravidlá, podľa ktorých akceptuje príjmy žiadateľov o úver. S hypotékou nemusí byť problém, ak má manžel, resp. partner dostatočný príjem. Miernu výhodu môžu mať v tomto prípade nezosobášení rodičia. Ak sú zobratí, banka akceptuje manželov príjem, ktorým musí pokryť celú rodinu, čiže z manželovho príjmu odráta povinnú rezervu aj na mamičku a dieťa. Ak nie sú manželmi, teoreticky môže požiadať o úver len muž, teda bez posudzovania ostatných vyživovaných osôb a banka mu tak môže schváliť vyšší úver.
Ráta banka do príjmu pri posudzovaní žiadosti o úver aj materské, resp. rodičovský príspevok a prídavky na deti?
Čo sa týka rodičovského príspevku, ten akceptujú v plnej výške všetky banky, materské nie. Myslite ale tiež na to, že ak máte dieťa, banka vám musí z vášho príjmu odpočítať okrem životných nákladov na dospelú osobu aj životné minimum na vyživované dieťa. Čiže to ovplyvní výšku hypotéky, ktorú vám banka môže poskytnúť. Pozitívne však je, že niektoré banky vedia uznať k príjmu aj rodinné prídavky či výživné na maloleté dieťa, pokiaľ je určené súdom a zasielané na váš účet. Ak je váš príjem vzhľadom na požadovanú sumu úveru „na doraz“, aj tieto čiastky môžu pomôcť získať hypotéku v takej výške, ako potrebujete.
Ale pozor, v jednej banke vám výživné uznajú v plnej výške, v inej to môže byť len polovica. Treba nájsť banku, ktorá tieto doplnkové príjmy uzná. Rovnako tak treba vopred myslieť aj na to, akým spôsobom dofinancovať hypotéku, ktorá je zvyčajne poskytnutá maximálne do 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Aj preto je veľmi dôležitý prieskum trhu, aby ste vedeli ktorá banka v akej výške akceptuje príjmy žiadateľov. Tu môže pomôcť finančný sprostredkovateľ, keďže podmienky v bankách sú naozaj veľmi odlišné a bežný človek neraz nemá šancu sám zistiť, kde môže získať najvýhodnejšiu hypotéku.
Čo robiť, ak rodine nevyjde potrebná výška úveru? Aké sú ďalšie možnosti?
Pokiaľ vám nevychádza požadovaná výška hypotéky, či už kvôli nižšiemu príjmu alebo rodičovskej dovolenke, môžu pomôcť napríklad rodičia, ak majú zdokladovateľný príjem. Budú tak spoločne figurovať v úverovej zmluve. Treba ale dať pozor na vek rodičov v súvislosti s dĺžkou splatnosti úveru. Prípadne rodičia môžu pomôcť tým, že budú ručiť v prospech banky aj svojou nehnuteľnosťou. To znamená, že banke ponúknete dostatočnú hodnotu zabezpečenia, preto vám môže vyjsť požadovaná suma úveru aj bez potreby vlastných peňazí. Prípadne niekedy môže pomôcť k získaniu nového bývania cez financovanie úverom aj to, ak rodičia majú existujúcu zmluvu stavebného sporenia, ktorá môže byť použitá pre vás ako rodinného príslušníka. Tým môžete získať vyššiu sumu úveru alebo lepšie podmienky napríklad na dofinancovanie hypotéky úverom stavebnej sporiteľne.
Čo v prípade, že rodina chce kúpiť nové bývanie, no spláca už hypotéku za to súčasné?
Opäť platí, aby ste nezanedbali dostatočnú finančnú prípravu a o svojich možnostiach sa vopred informovali v banke alebo u finančného sprostredkovateľa. V prípade, že banke ponúknete dostatočné zabezpečenie hypotéky hodnotnou nehnuteľnosťou, môžete si navýšiť existujúci úver, no v prípade vyššieho navýšenia sa bude skúmať váš príjem. Určite treba zvážiť aj prípadné refinancovanie alebo konsolidáciu – čiže spojenie vašich existujúcich splátok úverov do jednej výhodnejšej splátky, aby ste znížili úverové zaťaženie rodiny a vznikne tak priestor na vyšší úver. Pri žiadosti o hypotéku tak budete mať v banke vyššiu šancu na výšku úveru podľa vašich predstáv a môžete financovať aj drahšiu nehnuteľnosť.
Asi najťažšie to majú matky – samoživiteľky na materskej. Majú vôbec nejaké šance na hypotéku od banky?
Ak mamička zatiaľ nie je zamestnaná ani nepodniká, teda okrem materského alebo rodičovského príspevku nemá žiadny iný príjem, jej šance na úver sú mizivé. Jedinou možnosťou je využiť pomoc známych alebo rodičov s dokladovateľným príjmom, ktorí by s ňou šli do úveru. Keďže príjem z rodičovského príspevku, výživného alebo rodinné prídavky sú na Slovensku pomerne nízke, pre banku sú ako jediným zdrojom na splácanie hypotéky pomerne rizikové. Ďalším dôvodom je, že rodičovský príspevok je len krátkodobým príjmom a banka potrebuje žiadateľov s potenciálom dlhodobého príjmu.
Možnosť získať top podmienky na trhu majú ale po návrate do práce najmä tie mamičky, ktoré majú vysokoškolské vzdelanie, dlhodobý pracovný pomer, a dokonca aj to, ak už majú úverovú históriu, teda ak už predtým splácali nejaký úver. Na druhej strane, pokiaľ sa mamička rozhodne žiadať o úver a je zamestnaná alebo podniká len krátko, napríklad len pár mesiacov, môžu byť jej šance získať hypotéku podľa jej predstáv nižšie. Ak žiada o úver sama, ideálne je, ak je zamestnaná alebo podniká najmenej jeden rok.
A čo ostatné matky po materskej? Ako dlho je ideálne byť zamestnaná po rodičovskej dovolenke, aby mala rodina šancu na hypotéku, resp. vyšší úver?
Ak sa po rodičovskej vrátite do práce, štandardne musíte byť v zamestnaní aspoň tri mesiace. Avšak ak vami vybraná banka berie do úvahy šesťmesačný príjem, museli by ste počkať pol roka, aby vám príjem akceptovala v plnej výške. Existujú aj výnimky, kedy banka vie ísť do žiadosti aj skôr, musíte však preukázať kontinuálny prechod z rodičovskej dovolenky do pôvodného zamestnania. V ojedinelých prípadoch teda stačí, aby ste po materskej mali vyplatenú aspoň jednu výplatu. Opäť platí, čo banka, to rôzny spôsob posudzovania lehôt.
Čo sa týka výšky úveru, je nejaké obdobie roka vhodnejšie na požiadanie? Napríklad po letných či koncoročných odmenách?
Každá banka má opäť vlastný prístup v tom, ako akceptuje príjem žiadateľa o úver. Vo všeobecnosti platí, že najčastejšie sa berie aspoň šesťmesačný priemer. Banky však rôznym spôsobom berú sledované obdobie, za ktoré posudzujú príjem a vypočítajú váš priemerný zárobok, každá inak rozpočíta nepravidelné odmeny či mimoriadne príjmy. Pre získanie čo najvyššieho úveru je dobré žiadať o úver v období, keď máte z pohľadu kalendárneho roka najvyšší príjem, teda ideálne po mimoriadnej odmene, 13. plate alebo po 6 mesiacoch od posledného navýšenia príjmu. Minimálnym sledovaným obdobím vo vybraných bankách sú 3 mesiace. Toto je opäť téma na individuálne poradenstvo.
Na záver univerzálna rada pre mladé dvojice, ktoré plánujú rodinu aj vlastné bývanie. Ako si to efektívne naplánovať?
Ak nie ste v situácii, že by ste mali na kúpu bytu či domu balík peňazí napríklad od rodičov, určite je zodpovednejšie najskôr myslieť na hypotéku, a až potom sa pustiť do plánovania rodiny. Pre dosiahnutie čo najlepších podmienok v banke odporúčam mladým, aby si ideálne plánovali hypotéku v období, keď budú mať stabilný a trvalý príjem, ideálne dlhšie ako jeden rok bez zmeny. Niekedy pomôže, ak si v dostatočnom predstihu preveríte vaše finančné limity, aby ste mali predstavu, na akú výšku úveru vzhľadom na svoj rozpočet môžete pomýšľať. Zároveň môžete získať v banke lepší rating, ak už budete mať nejakú úverovú históriu. Pozor však na drahé spotrebné úvery napríklad na auto, ktoré vás neskôr môžu obrať o možnosť mať schválenú hypotéku v dostatočnej výške. Neuvážené úvery, ktoré si zoberiete predtým ako začnete riešiť hypotéku, vás môžu aj úplne zastaviť pri plánovaní vlastného bývania o pár rokov. Pomôcť môže ale nastavené povolené prečerpanie na účte, ideálne len vo výške pár stoviek eur. Ide o možnosť čerpať peniaze banky z účtu klienta v banke, ktoré sa v úverovom registri tiež zobrazuje ako úverový produkt. Ak banka uvidí, že povolené prečerpanie využívate zodpovedne, aj to môže neskôr zavážiť pri žiadosti o hypotéku.
Takisto si treba uvedomiť, že najlepšie je, ak si už počas školy alebo hneď v prvom zamestnaní začnete odkladať určitú časť príjmu, hoci aj z brigád alebo z prvej pracovnej činnosti. Jednak si tak vytvoríte návyk na budúce pravidelné splátky nájomného a neskôr úveru, a zároveň vám nasporená suma raz môže pomôcť dofinancovať hypotéku. Počítajte s tým, že vo väčšine prípadov banky poskytnú hypotéku maximálne do 80 % hodnoty nehnuteľnosti a zvyšnú sumu budete musieť doplniť z vlastných úspor.
